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近些年，被業內譽為「中國四大神盤」之一的成都麓湖生態城，以其獨樹一幟的產品及運營模式備受青睞。麓湖生態城位於成都天府大道，是一座以生態資源為基底，聚合居住、產業及休閒娛樂配套為一體的新城。項目總用地面積16500畝，建設用地8600畝，景觀用地5000畝，人工湖面積2100畝；40公里長的湖岸線上坐落的每一座建築都可以稱為成都的新地標。2022年， 在地產市場下行期，麓湖在購入門檻接近500萬的情況下，4次開盤即售罄，創造了單盤項目高達86億的年度銷售神話。那到底是什麼造就了這樣的麓湖？

「麓湖現象」——逆勢熱銷的「神盤」

連續兩年單盤銷冠。2021年麓湖生態城銷售額92 億元，2022年銷售額86億元，連續兩年成為成都單盤銷冠，也成為乃至全國房地產的現象級產品。

逆勢熱銷，開盤即清盤。自2017年11月搖號政策實行以來，麓湖共開盤了12次，無一次不是開盤即清盤，且中簽率均低於60%，以至於被業內稱之為「麓湖現象」。麓湖2022年，4次開盤，4次開盤即售罄， 100%的開盤去化率，產品供不應求。

高價位、高門檻。麓湖的產品並非是剛需價位， 2020年推出最便宜的玥港組團也是250萬/套起的價格。前幾年推出的改善組團水晶溪岸、琥珀瀛洲、香林堤等項目，500萬級別的大戶型也能輕鬆實現開盤清盤。越是逆市熱銷，越能看出其產品力和市場口碑，麓湖的高價產品依然開盤即清，足以見其實力之強勁。

產品溢價。麓湖生態城在同區域板塊體現出了很強的溢價能力及去化能力，從22年的銷售數據可以看出， 麓湖推出的各類產品全部清盤。對比周邊項目，推出類似產品的項目均價不及麓湖，推出洋房等高單價的項目去化率不盡人意。

什麼成就了麓湖？

一是戰略篤定。在行業內，麓湖以產品著稱， 但在其背後的核心是對戰略的堅定。正如其操盤手羅立平所說：「很多人都說，麓湖產品很好，其實我們的戰略比產品更強。」「長期主義，特立獨行」一直是麓湖始終堅守的戰略原則。在行業都在追求高周轉和標準化時，麓湖選擇了非標準化的內生式生長模式，追求慢工出細活。「慢就是快。少即是多。」就是在這樣的戰略導向下，麓湖創造了亮眼的業績。不同于傳統開發商追求速度和規模化複製，麓湖為了生態環境的打造、產品的獨特性和創新性而主動放慢開發節奏。

早在2005年，麓湖的開發商萬華集團就已經啟動了這樣一座生態大城的規劃，但真正開始奠基動工是在2009年。至今為止，建設進程已有14年，但目前麓湖真正呈現的卻只有一半左右，還有大量的土地等著被開墾。相較于傳統的高速運轉開發模式，麓湖的開發進程可以說慢的獨樹一幟。自2011年首次開盤以來，麓湖前8年的推盤非常緩慢，早期重點都放在了區域環境的打造上。2019年後，麓湖加快了推盤，歷經多年沉澱終於成就了現象級產品。

二是產品極致。麓湖被業界評為中國四大神盤之一，與麓湖先進的規劃理念及產品設計理念密不可分。規劃理念方面，麓湖項目開發遵循P U D （Planned Unit Development）原則，即「整體規劃、單元開發」。在這個大原則指導下，首先是景觀先行。麓湖麓湖，先有湖，才有城市。確定要保留的生態肌理與地貌，在其上構建起成體系的湖系和公園，再考慮開發用地的合理使用。麓湖所在的區域原來並沒有水系，麓湖研究成都的水系、水生動植物、對生態系統進行設計和構建，將人工湖與自然的河流錦江進行連結，用10年來搭建穩定系統，造湖成功。目前2000多畝的麓湖是國內單體面積最大的人工湖， 讓臨水而居這種當今城市奢華的生活方式，在麓湖得以實現。其次是單元開發。麓湖的規劃師與建築師在尊重原生地形地貌以及本土生活習慣的原則下，對各個地塊內的功能類型、產品分佈、景觀條件、配套交通、建築風格等進行研究，只為生活在這裡的人們創造更宜居的生活體驗。每一個獨立組團都要經歷多個步驟的反復與推進，才能有佇立水岸的機會。這個過程，短則兩三年，長則七八年。慢工出細活的麓湖， 也在不斷以各種人性化的細節驚豔著市場。

麓湖生態城

產品設計理念方面，創新和獨特可以說是麓湖項目產品最大的特質。麓湖生態城被稱為地產界的奢侈品，不僅是因為它臨水而居，擁有山好水美的罕見景觀，更重要的是產品本身設計獨特，件件都是精品。清華建築系出身的萬華投資集團總裁羅立平，堅持設計至上。慢工出細活，每個產品的背後都是萬華和來自全球的設計師團隊的「死磕到底」。10多年時間裡，麓湖動員了近50家世界級設計公司，100多位全球頂尖設計大師。麓湖的建築產品可以說是在整個成都乃至全國都是最獨特的產品之一，所有建築都有別於市面上的建築形式，皆是原創設計和開發，獨具藝術美感，讓麓湖的業主有獨一無二的歸屬感。如位於起步區的「麒麟薈」，不僅成為成都高質量住區的標杆，也成為國內首個登上了美國《福布斯生活》雜誌的國內建築代表。設計大師與麓湖的合作，不僅停留在建築方面，公園和小景觀也是大師之作。從最早的紅石公園，到位於湖心區的雲朵樂園，再到麓客島， 這些網紅公園讓麓湖成為城市微度假的目的地；而山林溪谷、藝展公園、小巨蛋以及不久前剛剛開放的麓坊運動公園，以更多形式的展現，讓麓湖有了更多不同生活場景的可能。

三是社群運營。如果說麓湖的建築和規劃是外在美，那麼麓湖的社群就是內在美。建築和社區讓麓湖成為好盤，而社群和業主口碑讓麓湖成為真正的神盤。截至2022年，麓湖項目 累計孵化社群134個，全年組織社群活動近1800場，總參與人次23764，其中業主參與比例為83%。社群會長以中青年為主，30-45 歲年齡段占比75%，麓湖的社區呈現出年輕、活力、熱情、運動、藝術的特性。

社區自治是麓湖社群運營模式的一大特點。麓湖的開發商萬華認為，一個社區，只有將它真正交給生活在這裡的人，才能永葆精神和力量，並不斷生長下去。在社群運營及社區治理方面，開發商把更多話語權交由麓湖社區的居住者。麓湖社區基金會13 位理事，開發商僅占2席，更多話語權交給了居民理事、社群理事、商業理事、專家理事。當然，這也離不開公司最高決策層的參與和重視。萬華總裁羅立平經常在繁忙的日常工作之餘參與一線的社群活動，線上解決投訴，線下傾聽業主的建議和意見，這在大部分房企是少有出現的。

四是把握區域發展紅利。麓湖的成功也受益于區域發展紅利，這是基於萬華對於城市發展的正確預判。早在2005年，萬華在對成都城市未來擴張方向的研究中，得出向南發展的預判，便啟動造城計畫，積極拿下上萬畝土地。2011年11月，天府新區規劃出臺，而麓湖生態城就位於這塊新中心的核心區域。當年的這步棋，萬華走對了，博得了歷史性的機遇。在城市開發者的大手筆規劃和建設下，天府新區實現了翻天覆地的變化，成為了成都首屈一指的產業中心。受益於天府新區的發展，麓湖從原先老成都人眼中生態環境好、建築新奇但距離較遠的遠郊大盤，變成整個成都地產市場極具代表性的項目。據麓湖內部人士透露，早年麓湖項目的拿地價格非常便宜，樓面價僅700元/平左右。較早的以低成本鎖定大面積開發土地，這也是麓湖能「慢」下來的最主要原因之一。

小      結

麓湖在清晰的戰略指引下，通過正確的區位選擇、極低的土地成本保證項目有一定的利潤空間；配以先進的規劃理念、極致的產品設計以和完善的社群運營創造更高的溢價，多重因素共同成就了現在的麓湖。隨著居民對於住房質量要求的不斷提高，地產開發商要更加深入地理解新一代的城市邏輯，未來以產品質量、差異化和為客戶創造價值為核心驅動力， 為城市居民提供更加美好的生活體驗將是房企的轉型方向。

文/圖 中旅投資 程昶 劉竹韻