麓湖的学不会
麓湖的学不会
关于麓湖，你有听过他的故事么
如果你是成都当地人，摇号能够摇到麓湖项目是幸运
这么久以来一直是整个成都现象级别的存在
如果你只是一个普通受众
日常可能也会在小红书、B站各个地方种草
关于麓湖的好山好水，关于麓湖的公建化建筑本体，关于麓湖的各种社会活动
作为一个自来水项目，这些经常能够在我们手机端刷屏
当然，更重要的是
如果你是地产人，关于麓湖的开发模式一直是行业内探讨的话题
在这么一个非核心地段能够走出成都最顶级豪宅定价权，并且所有人都来围观和疯抢
每个项目都冷启动热续销
几乎每个同行都希望自己能成为下一个麓湖
行业内一度流行起在自己的社区内也做一个鹿，儿童游乐区的翻版也是随处可见，小区名字带麓字的就更多了
但是十几年过去了，行业内没有出现下一个麓湖
哪怕有一点点接近的都没有
麓湖的秘密似乎都在探讨但却没人能复制
这到底又是为什么
行业开发还有什么秘密不曾为人所知？还是这家企业背后有不为人知的东西
关于麓湖之所以成功，地产业内讨论一直有几个舆论
第一是因为拿地很早
确实麓湖非常大，整个地块规模超过500万方
拿地时间早，加上开发周期很长，所以整个房价上涨可以完全覆盖住项目成本
也有人认为，麓湖的存在是因为运气好，因为刚好踩上了成都往南发展的红利，天府新区的设立让一切变化都顺理成章
甚至更有诛心言论
就是项目是被迫做好的
因为如果成本投入不持续增加，那么整体的土地增值税越来越高昂，所以与其缴税，万华不如赚一个口碑
这些言论在很多圈子里甚至都是主流
这些言论都是对的，但是却没办法回答为什么麓湖能够成为现在的麓湖
不论是什么原因，不论是过去还是现在，能够拿到大地块以及便宜的地的开发商有的是
为什么只有麓湖最后成为了现在
到底是做了什么坚持到了现在
情怀？
当然有，但是然后呢
今天这篇文章，我们询遍了在万华我能问到的所有人，我们就剥离情怀的部分，和大家分析一个为什么
01
其实对于这么一个超级大盘，一直没办法回避的问题
就是在一个远离市中心的地方要装下上万人
到底用什么开发模式可以让这些人安心在这里留下来
对于房地产开发来说，一直有很多所谓的模型
或者是在这里拥有什么产业，大家可以在这里工作生活，我们称之为产业人口导入
或者是这里拥有配套，不论是教育或者商业或者轨交，大家因为便利或者城市资源在这里居住，我们称之为配套引入
再不济这里的价格比城市便宜，大家因为便宜而来，我们称之为城市挤出
让我们把时钟倒回，回到2005年
也就是刚有这块土地的时候，当时的项目操盘手罗立平提出了一个概念：我们要做水
当时有这个想法的时候团队直接“疯了”
一个好的社区有好的景观体系当然不错，但是这怎么可能成为一个区域被大家购买的理由
我们现在想想，大家会因为环境好就买一套房子么
但是事实呢
麓湖的第一步成功，靠的就是一个天然的人工湖泊
那理论和现实的差别到底在哪里
罗立平轻描淡写的给了一句话：足够好的水
是的
差就差在足够好
我们认为的好，和万华体系内的好之间，有着天壤之别
日常我们当然也在项目中看到一些水系，也在一些大盘中看到湖泊河流，但是麓湖的水系到底好到什么程度
先和大家说几个数字
这里，光公园景观就达到111万方，湖域面积达到夸张的2100亩，光湖岸线就达到35公里
而麓湖总的规划面积更是达到8300亩
也就是说，这是一个总体量相当于552万方的大到让人瞠目的体量
但这些数字，也不足以为我们勾勒出一个更真实的麓湖
现在看下实景图的呈现吧
当初麓湖是引入了外部水系，在社区内部形成了一个天然的湖泊
严格意义上来说这是一个内陆人工湖
而万华对这个湖泊的态度是，让它成为这里的生态系统
所以我们看到围绕这个湖，万华往里面植入生态系统，从水草到泥土到鱼虾
麓湖沉水植被系统、挺水浮叶植被系统鱼类部分图示
一点一点地构筑生态系统
其实现在聊起来都是轻描淡写，万华的coo秦小文和我说，其实背后很艰难
因为当初根本就没人这么做
不是地产内没人这么做
而是社会上就没人成功做过一个内循环的生态系统
但就是罗立平坚持的，足够好，前前后后不知道脱了几层皮，最后麓湖的水系生态开始形成
和大家分享几个结果，在我们看到的那几张美图之后
麓湖的水系
第一，具备国家饮用标准，这个水是可以喝的
第二，这里的生态丰富到，每年的鱼虾和螃蟹都可以捕捞出来反哺给业主
第三，这里的鸟类开始聚集
然后奇妙的事情就发生了，当一件事做到足够好的时候，自然就有人看到，关于麓湖的原始用户，开始聚集
就是大家突然意识到，原来在成都有环境这么好的地方
而且还不是一个公园，是一个社区
包括周围不买房的人也知道整个成都有一个生态这么好的地方
麓湖的口碑开始破圈
关键是麓湖的口碑不只是伴随着卖房而破圈，整个社会面大家对于这个项目有了更多的认可
另外，也不要觉得这个水系做好之后万华可以做到吃老本的阶段
和大家分享一个细节
就是每个房子大家都知道有个雨水管道和污水管道
一般来说阳台的下水其实都是雨水管道，这样的水直接排到水系是没有问题的
但是万华为了防止，难免有人在阳台安装洗衣机的情况，导致对湖泊生态产生破坏
整个麓湖社区后期对于隐蔽管道进行调整
关于雨水管道的排水，前面半个小时的排水还是进入污水体系，后面才会进入湖泊
各位可以感受一下
为了维持这个水系，这家企业内部花了多少的心血
以及日常有多少的精力投入在这个水系当中
也只有这样，建筑和景观体系才能很好地融合在一起
从此以后，万华的所有项目都必须要有水
也就是说，万华的任何一个项目，从一开始都要给自己带来一个巨大的难题去解决，然后再来面对市场
这就是态度
02
我花了这么多笔墨来写水系的目的是什么
背后说的是态度
但是在态度背后更想说逻辑
就像文章一开头说的那样，我们剔除情怀的元素，这些坚持和极致到底可以推动什么
因为当你发现很多事情做到极致的时候，你可以推动人的变化
这其中的关键因素是人
来源：逍遥Francis
麓湖在他的那本《城市完成度》上有一个非常经典的理论：
社区只要吸引6%的创意人士，人就会源源不断地涌入
这就是非常经典的6%理论
说的是当一个区域有了很多有想法的人，不论他们带来的高质量客户还是他们本身给社区带来的活力，这个区域的人口导入就会源源不断
万华一开始盯上的就是这6%
这也是为什么他们坚持要足够好，因为真的做到足够好，是能够被这些有足够想法的人看到
我们在房地产开发过程中，总是想着如何找到有钱人
而在万华的体系内，想的更多的是如何找到有想法的人
我在万华重庆的项目麓悦江城上看到一个关于万华的造城体系：先造场，再造景，然后才是造城
而造场和造景的背后，就是为了吸引足够有想法的人进入
万华几乎所有的项目都坚持微度假的环境
就是因为他们的内核不是追求大家来买，而是追求有想法的人认可
只要有想法的人认可，他们就一定会来买
哪怕他们不买也会影响身边的人过来买
这就是意见领袖的力量，也是万华在一开始开发时候持续坚持的事情
从这个角度，你就可以理解为什么麓湖上的建筑全部都是非标的
这种异形的建筑一来可以表达了态度
二来满足了有想法的人的居住需求
最核心的是，它也会像水系一样一直存在，成为区域的一部分
持续吸引有活力的人加入体系
这也是为什么现在万华可以一直持续开发、良性循环的重要原因
这里成为整个区域的创意价值高地
如今大家感受到了麓客社群，还有小红书的打卡自来水，以及每次推盘热销的结果……
本质上就是因为区域内聚集了一大批有想法的人，从而这群人开始内驱壮大
所以在万华的产品体系内，从来没有户型歧视链，大小的产品全部足够
罗立平和我说过：万华的项目只要具备足够的产品，就有能力对抗一切风险
就是因为对于万华体系内所有的产品规划
都不是为有钱人而是为有想法的人
虽然结果都是有钱人，但是产品规划一开始的初心逻辑，都是为了那群最有活力的人规划打造的
其中的差别，大家可以认真咀嚼感受一下
别人觉得差不多的事情，万华当成完全不同的事情来说，这也是万华基因能够扩张的重要原因
现在的麓湖到麓悦江城，以及海南的项目，未来在武汉的项目，都会如此
万华的独特开发模式，开始生根发芽
03
所以站在这个角度，我们再来理解万华的长期主义，大家可能就多了不少理性的理解
这家企业内部有一个很重要的价值观，叫创新基因
就是社区内需要持续不断的创造，才能够持续不断地吸引有想法的人来这里
所以你在万华的社区内会看到各种各样的意外惊喜
在麓悦江城，你可以看到这样
公共区域是这样的
建筑肌理是这样的
自然环境是这样的
这些元素能够在一个项目中扎堆落地，这也显得理所当然
也因为这家企业找到了自己的核心方向，围绕着产品的发展，万华内部颁布了万华十规，有机会的话我一定好好和大家分析万华十规
但是这些规定中我最喜欢的是其中一条：协同共生
这同样也是一句说上去都对但是几乎没有一家开发商真正在践行的
对于万华来说，他希望来服务他的乙方一定要在这个合作中赚到钱
因为他们的理念是如果这一次合作不能够让乙方赢利，那么对于合作伙伴就不会发挥他们最大的能力投入到产品落地的过程中
我们仔细想想是不是这么一个道理
道理没错但却几乎没有开发商真的如此
也因为万华真的如此，所以万华才能持续不断地创造惊喜
本质上这也是万华抢人的一部分
某种程度上，万华属于行业内的隐形冠军，没有那么大的声浪但早就根治业内和用户的心上
在整个房地产池子里万华持续地抢最优秀的人才为麓湖、麓悦江城这些项目做好作品
如今万华已经聚合了行业内最有才华最有能力也最愿意投入的合作伙伴
这个资源整合能力已经超越了行业内95%的开发商
04
所以现在各位去万华的所有项目，都可以在末端找寻到逻辑
不论是万华的产品观，还是社群理念
来源：逍遥Francis
还是最近万华对于麓坊商业的规划，背后都是这么一个逻辑
我特别喜欢罗立平的一个理念：麓湖应该成为城市遗产的一部分
是的
一个社区到底是这个城市的垃圾还是城市的资产，这是真的非常值得思考的问题
一个楼盘的存在有没有让一个城市变得更好，一个楼盘的持续开发，是不是给城市增光增彩
从这个维度，我们或许可以明白万华为什么热衷开发大盘
我询问过企业内部的人员，万华其实无所谓项目大小，但是他们更加期待项目本身可以给城市带来更多的变化
麓湖如此，麓悦江城也是如此
其实我们有没有想过，我们谈论一个项目永远都是谈论地段地段地段
到底什么是地段
所有开发商对于地段的理解就是，这个位置在哪里
但是在万华的体系里，对地段的理解是，这里有什么
是的，这里有什么
这里有的，除了地块周边，当然也包括社区内部本身
项目的存在不是在汲取城市的影响
万华更加期待可以反向输出价值观，这种价值观也因为项目越来越多的对外输出
如今万华可以开始在更多城市落地，包括同样可以问一个城市争取到更多的规模优势
背后也是基于城市对于万华的理解，也因此产生了变化
这两天我前前后后翻看了关于《城市完成度》这本书籍，我会发现所有人都会谈论一个核心：中盘来临
现在万华做的一切，都是他们眼中未来即将来临的中盘
我们谈论万华的能力，无非就是认知和把认知当真
这种对于项目理解的不同以及坚定不移地为想法执行的态度，构成了这个品牌的护城河
城市发展不应该输出一个个孤岛
而是让项目成为城市的一部分，这种复合型城市规划和运营能力之下，万华正在成为其中的第一品牌
今天这篇文章之所以叫麓湖的学不会，其实没有一个项目是学不会的
学不会的只有基因和初心
一件事能不能做，很多人看的是代价大不大，但是万华想的是这样好不好
这本质上就是一个和基因和初心有关的东西
但不论如何还是希望大家可以多看看这样的项目
不论如何你都能在这个有养分的项目里找寻到一些能量，给到我们当下的生活和工作多一点方向
以上为正文，来自真叫卢俊
扫描二维码分享到微信
